Blog

Con il D.lgs. 14/2019 la tutela del futuro acquirente è rinforzata, esploriamo le garanzie per chi acquista immobili in costruzione o in attesa dell’agibilità.

Torniamo a parlare del Codice della Crisi e dell’insolvenza per affrontare il tema della compravendita di immobili da costruire: contratti, quindi, tra costruttori e compratori con oggetto immobili “futuri” sia che siano in fase di costruzione vera e propria sia che siano quasi ultimati ma non ancora idonei al rilascio del certificato di agibilità.

Vicende contrattuali di questo tipo sono ampiamente diffuse nella prassi e il rilievo della tematica è legato all’importanza della contrattazione immobiliare, uno degli ambiti negoziali di maggiore interesse nella vita di tutti i giorni.

Oggetto del contratto non è un bene “fatto e finito”: non è un immobile già esistente o di cui sia possibile apprezzare lo “stato di salute”. La posizione dell’acquirente è, quindi, di aspettativa e il legislatore la considera meritevole di tutela a fronte di un rischio specifico: la possibile insolvenza del costruttore. Il legislatore, infatti, interviene per accordare peculiari forme di tutela all’acquirente nel caso l’immobile diventi soggetto a pignoramento immobiliare o nel caso in cui, prima della stipula del contratto definitivo, il costruttore sia fallito o interessato da altre procedure concorsuali. In caso di fallimento, infatti, è il curatore a scegliere se dare esecuzione al contratto preliminare o scioglierlo.

L’intento del legislatore è, quindi, quello di ridurre la precarietà nella quale si trova l’acquirente.

In tal senso, un primo intervento in materia si è avuto con la L. 122/05, quando il legislatore ha imposto al costruttore di consegnare al promissario acquirente, all’atto della stipula del preliminare, una polizza fideiussoria a garanzia degli importi già versati dal compratore e di quelli ancora da riscuotere fino alla stipula del definitivo.

La mancanza di questa polizza fideiussoria è causa di nullità del contratto e tale nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente perché prevista a sua esclusiva tutela, secondo un regime eccezionale rispetto a quello generale in materia di nullità previsto dal Codice Civile.

Certo, non si può non rilevare come la tutela sia solo parziale dal momento che l’acquirente, pur escutendo la polizza fideiussoria, resta privo dell’immobile promesso (che non viene completato) e dal momento che tale fideiussione è azionabile solo nell’ipotesi di “crisi” del costruttore e non quando, ad esempio, il compratore decida di risolvere il contratto per inadempimento della controparte: in questo caso non solo non otterrà la proprietà dell’immobile atteso ma sarà costretto ad agire in giudizio per far condannare il costruttore alla restituzione dei corrispettivi versati, e comunque senza garanzia alcuna di soddisfazione monetaria pur nel caso di sentenza favorevole.

Proprio perché la specifica protezione accordata all’acquirente scatta solo nelle ipotesi di “crisi”, anche il D.lgs. 14/19 (cd. Codice della Crisi e dell’insolvenza), riformando la disciplina del fallimento e delle altre procedure concorsuali, torna sulla materia, integrando le disposizioni già esistenti con altre di maggior tutela.

Punto fermo resta l’affidamento legittimo dell’acquirente: è tutelato solo chi sottoscrive un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire. In altre parole, non vi è tutela quando il permesso di costruire non sia stato richiesto e ciò per disincentivare ogni contrattazione su immobili abusivi.

Ciò detto, le novità non mancano.

Al momento della stipula del definitivo, il costruttore, tramite la stipula di un’ulteriore e apposita polizza, deve assicurare al compratore copertura assicurativa per i danni che possano derivare, all’immobile o a terzi, dalla rovina dell’edificio o da gravi difetti dell’opera o vizi del suolo che si manifestino dopo il trasferimento della proprietà e nel termine di 10 anni dall’ultimazione dei lavori. Tale obbligo in capo al venditore sussisteva già nell’articolato normativo del 2005 ma il mancato rispetto non comportava sanzioni specifiche. Con il più recente intervento legislativo, invece, la verifica circa l’osservanza di tale obbligo è delegata al notaio che, nel redigere il contratto definitivo, con la forma dell’atto pubblico o con scrittura privata dallo stesso autenticata, deve dare conto della stipula della polizza, indicandone gli estremi.

La mancanza della polizza comporterà la nullità del contratto definitivo, nullità che potrà essere fatta valere solo dall’acquirente, a propria esclusiva tutela.

Altresì, l’inadempimento del costruttore all’obbligo di rilascio di questa polizza assicurativa decennale permetterà all’acquirente, che dichiari di voler risolvere il contratto, di riscuotere la polizza fideiussoria a copertura dei corrispettivi versati dal compratore, a cui si accennava prima.

In altre parole, la fideiussione stipulata al momento del preliminare potrà essere azionata, ora, non più solo nella canonica ipotesi in cui non si giunga al definitivo per sopravvenuta “crisi” del costruttore, ma anche in chiave “sanzionatoria” laddove il costruttore non si attivi per la stipula dell’ulteriore polizza fideiussoria volta a tenere indenne il compratore indenne per il caso di rovina dell’edificio.

Tali innovative disposizioni interessano tutti gli immobili per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 16 marzo 2019, data di entrata in vigore delle disposizioni stesse. Si tratta quindi di previsioni già operative, che incrementano le tutele a favore del compratore e valgono a rendere più sicura la contrattazione immobiliare, con riguardo non solo all’acquirente ma altresì ai terzi che dovessero subire danni riferibili all’edificio oggetto del contratto.

Anche queste disposizioni, quindi, non smentiscono ma confermano l’impostazione che spesso il legislatore mostra di adottare quando regolamenta la contrattazione in materia di immobili: un approccio non limitato al singolo contratto, al singolo rapporto negoziale, ma aperto al mercato immobiliare tutto considerato e al contesto più ampio nel quale il contratto si inserisce, a conferma della lotta all’abusivismo edilizio e a tutela della sicurezza pubblica.