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Il creditore non può pignorare oltre i limiti indicati dalle tabelle millesimali.

Come è noto, le spese di interesse per il condominio sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo le tabelle millesimali. (Queste spese, tipicamente chiamate “spese  condominiali”, nel diritto sono indicate anche col termine contributi).

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile dispone che l’amministratore, in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea e senza bisogno di un’ulteriore autorizzazione assembleare, può ottenere un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, per agire nei confronti dei condomini.

E’ considerato condomino anche l’acquirente di un appartamento condominiale, che è obbligato in solido con il venditore per i contributi di due anni, quelli dell’anno in corso e di quello precedente.

I condomini possono essere ingiunti, oltre che dall’amministratore, anche da terzi creditori, tra i quali, ad esempio,  l’impresa a cui sono stati affidati gli interventi di riparazione straordinaria del tetto condominiale, svolti in forza del contratto di appalto sottoscritto con l’amministratore per il condominio.

L’impresa, in qualità di terzo creditore, potrà ottenere decreto ingiuntivo nei confronti del condominio e notificare l’atto di precetto che intima il pagamento direttamente all’amministratore. Potrà pignorare il conto corrente condominiale e anche, nella forma del pignoramento presso terzi, credibile somme dovute dai condomini al condominio a titolo di contributi condominiali.

Lo stesso creditore (l’impresa, in questo caso), potrà agire anche nei confronti dei singoli condomini, rinotificando il titolo esecutivo (e quindi il decreto ingiuntivo) ai singoli condomini, prima o contestualmente al precetto.

Quindi, il condomino  (proprietario o affittuario), raggiunto dal precetto:

• può fare “opposizione agli atti esecutivi”, se la notifica del precetto non è stata preceduta o accompagnata dalla notifica del decreto ingiuntivo ottenuto dal creditore nei confronti del condominio;
• può fare “opposizione al precetto” se il precetto gli è notificato per una somma superiore alla quota del debito di sua spettanza, proporzionata al valore della sua proprietà individuale e quindi quantificata in base alle tabelle millesimali;
• può provare di non essere condomino: in questo caso il precetto perderà efficacia per l’intero;
• può provare di essere in regola con il pagamento dei contributi condominiali e che il creditore non ha agito prima nei confronti dei condomini morosi.

Soffermiamoci su quest’ultima ipotesi e sulla necessità per il condomino di assicurarsi una difesa ben costruita, per evitare di ritrovarsi a pagare quote di spese condominiali altrui.

La materia è stata riformata nel 2012, con le modifiche all’art. 63 disp. att. c.c., che introducono un sistema di garanzia a favore dei creditori.

Il rinnovato art 63 disp. att. c.c. delinea due categorie di condomini: i condomini in regola con i pagamenti e i condomini morosi. I creditori possono agire in via principale nei confronti dei condomini morosi e, in via sussidiaria ed eventuale, nei confronti dei condomini paganti.

I condomini chiamati “per secondi”, quelli cioè in regola con i pagamenti, sono tenuti per l’intero valore del debito o solo in proporzione alla propria quota condominiale?

In astratto, la prima soluzione sarebbe sostenibile: possono ben esserci due debitori in solido, e quindi tenuti per l’intero, ma tra i quali sussista un “ordine di escussione”.

In particolare, la Cassazione distingue tra un regime ante riforma del condominio (2012) e un regime successivo alla riforma.

Prima della riforma e quindi per i crediti sorti prima della riscrittura dell’art. 63 disp att. c.c., i condomini sono sempre tenuti pro quota, anche nei confronti dei terzi creditori. Il condomino che pagasse l’intero potrebbe agire nei confronti degli altri condomini, ciascuno per la propria parte di spettanza, con l’azione di ingiustificato arricchimento.

Per i crediti sorti sotto la vigenza dell’attuale art. 63 disp att. c.c., invece, i condomini in regola con i pagamenti sarebbero tenuti per l’intero, con il solo vantaggio di essere chiamati per secondi.

Tuttavia, la più recente giurisprudenza, e tra questa il Tribunale di Roma con sentenza 3270/2020, è orientata nel senso di conformare “pro quota” anche la garanzia alla quale sono tenuti i condomini in regola con i pagamenti: in caso di mancato pagamento da parte dei condomini morosi, i condomini regolari risponderanno solamente per una quota del debito complessivo.

Il diritto sembra venire in contro al condomino quindi ma, resta vero che il soggetto raggiunto da un precetto deve difendere la sua posizione.

Infatti, se il debitore, intimato per l’intero debito, non dimostra l’effettiva misura della propria quota condominiale, il precetto resterà efficace per l’intero ammontare.  Il creditore potrà quindi  legittimamente portare avanti l’azione esecutiva nei confronti del singolo condomino per l’intera cifra, richiedendogli il pagamento dell’intero debito.